LEGISLAÇÃO
Loteamento Fechado não é Condomínio, são duas instituições jurídicas diferentes e lastreadas em dispositivos legais próprios.
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Loteamento |
Condomínio horizontal |
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Regido pela Lei dos Loteamentos (6.766/79). |
Regido pela Lei dos Condomínios e Incorporações(Lei 4.591/64) e a partir e 11/01/2003, pelo novo Código Civil (Lei 10.406/2002) que complementa a lei anterior mas não a substitui totalmente. |
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O incorporador vende os lotes. Não há "áreas comuns" nem "fração ideal". |
O incorporador vende o terreno com a casa e a fração ideal sobre as áreas comuns. |
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O fechamento do loteamento é proibido pela lei 6.766/79. Apesar disso, muitas prefeituras concedem o direito de fechamento* |
O fechamento do terreno é legal |
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Pode constituir associação para cobrança de taxa de manutenção. |
A cobrança de taxa é realizada de acordo com a Lei dos Condomínios. |
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A obrigatoriedade do pagamento da taxa de manutenção é juridicamente controversa.** |
O pagamento de taxa condominial é obrigatório. |
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As ruas internas estão sujeitas ao Código Brasileiro de Trânsito. Ex.: menores não podem dirigir carros. |
Idem |
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Pode ter administrador da associação. |
Tem síndico. |
*Só é possível registrar um loteamento fechado com a concessão de direito real de uso, dada pela prefeitura. A concessão se refere às vias públicas (ruas), espaços livres (praças e áreas de lazer) e espaços institucionais (locais reservados a prédios públicos). Isso acontece porque a Lei dos Loteamentos em seu Artigo 22 define que estas áreas são transferidas automaticamente para a municipalidade, quando se realiza um loteamento.
** A obrigatoriedade de pagamento à associação é objeto de várias ações judiciais. Uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) de01/07/1996, alerta que "é inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem”.
Desta forma:
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Após a aquisição do imóvel não é possível obrigar ou constranger ninguém ao pagamento da taxa à associação, "ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem".
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O associado pode desligar-se da associação, desde que a notifique previamente.
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Apenas se aderir à associação, estará obrigado a pagar
