PENHORAR IMOVEL PARA PAGAR ASSOCIAÇÂO DE MORADORES É LEGAL?

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Publicado em Sexta, 14 Março 2025 18:09

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PENHORAR IMOVEL PARA PAGAR ASSOCIAÇÂO DE MORADORES É LEGAL?

IRDR 33 do TJSP X 1183 do STJ

CARO LEITOR - O texto é um pouco extenso, mas de interesse nacional.

Pergunta: Será que mais uma vez, veremos um imbróglio indigesto na decisão de nosso tribunal superior, que permitirá que as associações penhorem o único bem de moradia do cidadão, para pagar as ilegais e imorais taxas direcionadas a quem nada contratou em Direito?

Será que são necessários tanto tempo, estudos, tratados, discussões para se definir se uma execução de sentença judicial que diz que a obrigação é Própter rem ou seja do imóvel? E obriga o morador a pagar as ilegais taxas de associação, dando o direito de penhorar o único bem de moradia do cidadão? Será que precisa de um colegiado ou juristas debruçados sobre livros e tratados, discussões e mais discussões para se cumprir o que já está previsto em Lei?

Perguntamos ao especialista nestas causas dos falsos condomínios, o advogado Dr. Roberto Mafulde, se estas questões precisam de tanto esforço mental para serem discutidas nos tribunais? Em resposta recebemos uma verdadeira aula de Direito vale a pena conferir:

........................Acredito que não! O STJ é um tribunal altamente técnico e não permitirá que a insegurança jurídica impere. Assim como fez no tema 882, que não obriga os moradores que não se associaram a pagar as taxas de associação de moradores. Pena que os tribunais inferiores não acataram a ordem do tema 882.

O que aqui se discute é i IRDR 33 porém sabemos que a cobrança de taxas associativas não é um título extrajudicial pois não traz em seu bojo os elementos necessários para a sua caracterização, como determina a própria lei processual em seu art. 784 do CPC

Ademais, não se compreende neste universo dos “falsos condomínios”, como um Juiz de Direito que se presume pessoa de cultura jurídica ímpar, possa condenar alguém a pagar algo que não está previsto em lei, sobre uma dívida que não está comprovada e sem origem, colocada num papel qualquer, com valores lançados como querem.

Não existe lastro jurídico para ser usado ação de cobrança, ou seja, este papel temerário, com o timbre de uma administradora de condomínio, não possui valor algum, não advém de uma obrigação líquida, certa, escrita e exigível, muito menos de um condomínio como tentam fazer crer.
Um título executivo extrajudicial é um documento que comprova a existência de uma obrigação líquida, certa e exigível, podendo ser executado sem que o credor tenha que passar por um processo de conhecimento. Aquele papel que a associação apresenta em juízo como prova do suposto débito, não possui valor jurídico algum, pois é preparado por administradoras de “condomínio” que são contratadas para cobrar valores de quem nada contratou em termos jurídicos, muitas vezes com gastos superfaturados ou inexistentes.

A questão é de fácil compreensão, porém alguns juízes insistem em violar o Direito vivo e o Direito escrito, para sentenciar de acordo com o seu entendimento ou suas conveniências. Não se acredita que seja de acordo com o critério ou suas convicções.

Aqui se refere ao IRDR 33 mais uma forma de obrigar o cidadão, a fazer o que a lei não manda e que está sendo alvo de julgamento pelo STJ que definirá se as cobranças de associação demoradores podem penhorar o imóvel de moradia do morador destes loteamentos urbanos falsamente chamados de condomínios.

Num passado não muito distante a própria 3ª câmara do TJSP que agora lançou o IRDR n. 33 (incidente de Resolução de Demandas Repetitivas) lançou o também, o enunciado n. 12 que estranhavelmente depois de ser rechaçado pelo Superior Tribunal foi alterado o seu teor mas o original continha possuía o seguinte teor:

TEXTO ORIGINAL:
ENUNICADO Nº 12 da 3ª Câmara de Direito do Tribunal de Justiça/SP

É admissível a cobrança das despesas com manutenção e benfeitorias realizadas das áreas comuns do loteamento fechado, independentemente da associação do proprietário, na proporção de sal quota-parte, sob pena de enriquecimento sem causa. (Desembargadores Jesus Lofrano, Donegá Morandini, Adilson de Andrade e Egidio |Giacoia)

TEXTO ALTERADO POSTERIORMENTE

Enunciado nº 12 – Necessária a contraprestação pelos serviços prestados/disponibilizados ao lote, sob pena de enriquecimento sem causa daquele que os recebeu. O fundamento da obrigação reside exclusivamente na prestação dos serviços, sem se atrelar às questões relacionadas com a filiação ou não à associação que gerencia a atividade. (Nova redação dada na sessão de 21.08.2012).

Como visto, este inconstitucional enunciado 33 trouxe prejuízos e prejudicou milhares de moradores que foram condenados por juízes de 1º grau, sem qualquer cerimônia ou justificativa amparada em lei, haja vista o teor do enunciado, que estranhavelmente após ser rechaçado pelo STJ mudou o texto para dar ares de legalidade. Agora novamente a mesma Câmara vem à carga para lançar o IRDR n. 33 que contém o seguinte teor

Tese Firmada: "O crédito com origem em rateio de despesas de loteamento de acesso restrito, quando exigível de adquirente de lote por força de vínculo associativo, vínculo contratual, ou em observância ao tema 492 do STF, tem natureza propter rem e permite a penhora de imóvel residencial do devedor".

Fato é que a 3ª Câmara do TJSP, novamente lançou mais um meio de obrigar o cidadão a fazer o que a lei não manda o IRDR 33. Mas o STJ já mandou suspender os efeitos deste incidente, para que não seja aplicado enquanto não for julgado pelo plenário cujo resultado lhe atribuirá a condição de efeito vinculante.

O Julgamento de mais esse entrave para o cidadão está sendo processado sob o n. de recurso vinculado Tema repetitivo no STJ: sob n. 1183/23.

Como dito, pessoalmente, não vejo dificuldades em exterminar de vez, com mais uma resolução que prejudica a sociedade civil de um Estado, ou seja, o IRDR 33 que viola a lei 8009/90 (impenhorabilidade do imóvel residencial único), que afronta a constituição federal em seus art. 5º incisos II e XX, ainda art. 6º direitos de moradia, segurança, nos termos da emenda constitucional nº 26 – ainda violando o direito à moradia, direito social condicionado, direito dos contratos, direito de propriedade, direito comercial, direito civil, direito processual civil, direito do consumidor, tema 492 Caput do STF ainda, dando sobressaltos ao tema 882 do STJ ou seja o IRDR 33 é um incidente de grau inferior “natimorto”, visivelmente um transtorno dissociativo da realidade, e deve ser rechaçado desde que analisado aos olhos da lei. O Relator do recurso 1183 e mais uma ministra já votaram contra o tal IRDR 33 que subjetivamente favorece as associações de moradores.

Espero que a Superior Corte de forma unânime e responsável, acabe de uma vez com esse absurdo que vem sendo cometido contra os incautos moradores de bairro urbanos que são fraudados e condenados de forma absolutamente indevida.

Se você conhece alguém que está nesta situação, repasse esta matéria para todos os seus contatos.